دانشگاه قم
دانشکده آموزشهاي الکترونيکي
پايان نامه کارشناسي ارشد رشته حقوق
عنوان :
بررسي تحليلي قانون تسهيل تنظيم اسناد در دفاتراسناد رسمي در ايران و مطالعه تطبيقي مقررات مشابه در کشور کانادا
استاد راهنما :
جناب آقاي دکتر حسين سيمايي صراف
استاد مشاور :
جناب آقاي دکتر مسعود حبيبي مظاهري
نگارنده :
سعيد منشي
مهر ماه 1389
تقديم به :
همسر مهربان و فرزند دلبندم .

تشکر و قدرداني :
حمد و سپاس خداي را که توفيق کسب دانش و معرفت را به ما عطا فرمود . در اينجا بر خود لازم مي دانم از تمامي اساتيد بزرگوار ، به ويژه اساتيد دوره کارشناسي ارشد که در طول ساليان گذشته مرا در تحصيل علم و معرفت و فضائل اخلاقي ياري نموده اند تقدير و تشکر نمايم .
از استاد گرامي و بزرگوار جناب آقاي دکتر حسين سيمايي صراف که راهنمايي اينجانب را در انجام تحقيق ، پژوهش و نگارش اين پايان نامه تقبل نموده اند نهايت تشکر و سپاسگزاري را دارم.
از جناب آقاي دکتر مسعود حبيبي مظاهري که از معدود سر دفتران داراي تحصيلات عاليه هستند و با راهنمايي خود به عنوان مشاور مرا مورد لطف قرارداده اند کمال تشکر را دارم .

چکيده :
هر چند قانون ثبت اسناد در تاريخ دوازدهم جمادي الولي يکهزار و سيصد و بيست ونه هجري قمري و قبل از قانون اصول تشکيلات عدليه تصويب شده است ؛ معهذا حقوق ثبت اسناد و املاک با وجود چنين قدمت و پيشينه تقنيني ، در جامعه حقوقي ايران بسيار مهجور و نا شناخته است . و شاهد اين ادعا تاليفات اندک در اين زمينه است . اگر بخواهيم دلايل اين مساله را جويا شويم ؛ بنظر مي رسد مهمترين دلايل آن يکي پيچيده بودن مسائل ثبتي و عدم توجه افکار عمومي به آن است و ديگري بي توجهي دانشکده هاي حقوق به مسائل ثبتي است . از اينها که بگذريم توجه به قوانين جديد ثبتي نيز مساله اي در خور توجه است که به دلايل پيش گفته به آن پرداخته نشده است . يکي از اين قوانين ” قانون تسهيل تنظيم اسناد رسمي ” مصوب سال 1385 مجلس شوراي اسلامي است که در اين رساله بدان پرداخته شده و نقاط قوت و ضعف آن مورد کاوش قرار گرفته است . البته در کنار آن يک بحث تطبيقي هم صورت گرفته و تا حدودي به مقررات کشور کانادا در اين زمينه نيز پرداخته شده است .
کليد واژه : ثبت ـ اسناد ـ تنظيم سند ـ کانادا
The university of Qom
Faculty of virtual
Thesis
For degree of master of science (MSC) in Law
Title :
Analytic investigation of facility law of documents ‘drawing up in the bureaus of notary public in Iran and comparing study in the similar regulations in Canadian country
Supervisor :
Prof. Hossein Simaee Safraf
Advisor :
Prof . Masoud Habibib Mazaheri
By:
Saeed Maneshi
Fall 2011
فهرست مطالب
چكيده ……………………………………………………………………………………………………………………………………………….3
مقدمه4
فصل اول : کليات6
مبحث اول: مفهوم سند رسمي و پيشينه تاريخي آن در ايران6
گفتار اول : مفهوم سند رسمي6
گفتار دوم : پيشينه تاريخي سند رسمي در ايران7
الف : سير مالکيت در ايران و نحوه ثبت اسناد8
ب : شناخت دفاتر اسناد رسمي12
ج : ثبت اختياري و اجباري اسناد14
مبحث دوم : انواع اسناد رسمي ، آثار و شرايط آن26
گفتار اول : انواع اسناد رسمي26
گفتار دوم : آثار اسناد رسمي28
گفتار سوم : شرايط اسناد رسمي34
فصل دوم : نحوه تنظيم اسناد رسمي قبل از تصويب قانون تسهيل تنظيم اسناد در دفاتر اسناد رسمي40
مبحث اول : تشخيص مسائل شکلي و ماهوي سند40
مبحث دوم : بررسي نحوه تنظيم اسناد رسمي قبل از تصويب قانون تسهيل تنظيم اسناد در دفاتر اسناد رسمي48
گفتار اول : مقررات مربوط به اسناد تنظيمي48
گفتار دوم : مستندات مربوط به اسناد تنظيمي55
فصل سوم : بررسي نحوه تنظيم اسناد رسمي بعد از تصويب قانون تسهيل تنظيم اسناد در دفاتر اسناد رسمي58
مبحث اول : فلسفه تصويب قانون جديد و خصوصيات آن58
مبحث دوم : ثبت اسناد غير منقول60
گفتار اول : ثبت اسناد غير منقول در ايران60
گفتار دوم : ثبت اسناد غير منقول در کانادا72
مبحث سوم : ثبت اسناد منقول82
گفتار اول : ثبت اسناد منقول در ايران82
گفتار دوم : ثبت اسناد منقول در کانادا87
مبحث چهارم : ثبت اسنادي که موجب تغيير مالکيت عين نمي گردد88
گفتار اول : بررسي ثبت اين اسناد در ايران88
گفتار دوم : بررسي قوانين و نحوه تنظيم اسناد در کانادا92
مبحث پنجم : مشکلات اجرايي قانون تسهيل97
نتيجه گيري100
فهرست منابع102
پيوست105
چكيده
قانون تسهيل تنظيم اسناد در دفاتر اسناد رسمي پس از چند دهه قانونگذاري سخت‌گيرانه و توأم با ايجاد تکاليف گوناگون براي دفاتر اسناد رسمي در امر تنظيم اسناد رسمي و در پاسخ به نيازها و ضرورت‌ها مبني بر اصلاح رويه قانونگذاري مزبور که موجب ترويج تنظيم اسناد عادي و عدم تمايل اشخاص به تنظيم اسناد رسمي و عدم وصول حقوق دولتي و زيرپا نهادن مقررات ماده 48 ق.ث و ايجاد اختلافات و دعاوي متعدد که منجر به تراکم مراجعات و پرونده‌ها در مراجع قضايي و تحميل هزينه‌هاي فراوان به بودجه عمومي کشور و اتلاف سرمايه‌هاي ملي در بعد کلان اقتصادي و مالي مي‌شد، در تاريخ 24/5/1385 به تصويب مجلس شوراي اسلامي رسيد و بارقه‌هاي اميد در دل ناصحين و مصلحين درخشيدن آغاز نمود، به طوري که انتظار مي‌رود با روشن شدن و تحصيل اولين نتايج آن، قانونگذاران با دلگرمي بيشتري در اين راه گام بردارند و اين روش را به ساير بخش‌ها و حوزه‌هاي مبتلابه نيز تسرّي دهند و با کاستن از تکاليف دست و پاگير و بيهوده و کاستن از ديوان‌سالاري که يأس و نااميدي از بهبودي و اصلاح در امور اداري را رواج مي‌دهد موجب شوند تا شاهد شکوفايي و بهبود در عرصه‌هاي مختلف اداري و اقتصادي و اجتماعي کشور باشيم. قانون مذکور مشتمل بر هشت ماده و يک تبصره است.
كليد واژه :سند . اثبات مالكيت. قانون تسهيل تنظيم اسناد رسمي . تطبيق قوانين ايران و كانادا
مقدمه
بدون شک يکي از مسايل مهم در کشوري چون ايران عزيزمان ، کار قانون گذاري است . کاري بس مهم و خطير ، که تصميمات اخذ شده تاثيرات و نتايج جديد در پي دارد . قانونگذار محترم هر اندازه که جامع نگر باشد هميشه در معرض نکته سنجي صاحبنظران قرار دارد و علاوه بر آنکه تحولات سريع حادث کار وي را دچار کاستي ساخته و با ابهام و ضعف مواجه ميسازد در مقابل نکته پردازي ونقد وبررسي قواعد و مقررات حاکم وجاري راهي بسوي روشنگري وکمال ميباشد.
“قانون تسهيل تنظيم اسناد در دفاتر اسناد رسمي” انقلابي عظيم درقانون دفاتر اسنادرسمي وتنظيم اسناد مربوطه بود. آنچه سالها مردم را از مراجعه به دفاتر اسناد رسمي گريزان نموده بود نه بحث مالي بلکه ايجاد تکاليف سنگين و مختلف بود درحقيقت دفاتر اسناد رسمي محل تسويه حساب ، گلوگاه و نيروي اجرائي سازمانهاي مختلف بود و اين دفاتر را از وظيفه ذاتي خود که همان تنظيم اسناد رسمي بود دورنگاه داشته و درحقيقت مردم را اسنادگريز و آنان را به سمت تنظيم اسناد عادي هدايت نموده بود.
ايجاد اختلاف و دعاوي مختلف و مراجعات به مراجع قضائي ،تحميل هزينه هاي فراوان به دولت و ملت ازجمله دلايلي بودکه مسئولان مربوطه کشور را به فکرتهيه وتدوين قانوني نمودکه راه را براي مراجعه مردم به دفاتر اسناد رسمي مهيا وارزش واعتبار اسنادرسمي را مجددا احيا نمايند.
درتاريخ 24/5/1385 قانون تسهيل اسناد در دفاتر اسناد رسمي که درحال حاضر از آن تحت عنوان قانون تسهيل نامبرده ميشود به تصويب مجلس شوراي اسلامي رسيد و آيين نامه اجرائي آن در تاريخ 26/12/1386 توسط هيئت دولت مصوب گرديد .
با تصويب آيين نامه اجرائي ديدگاهها و رويه هاي متفاوتي درخصوص قانون و آيين نامه مذکور پديدار شد.تعارض قانون و آيين نامه مذکور خود باعث ايجاد مشکل ديگري در دفاتر اسنادرسمي گرديد. بررسي تحليلي قانون پيشنهاد جهت ايجاد تعيين رويه واحد و همسطح نمودن برداشتهاي متفاوت و ضرورت يک کار تحقيقي تطبيقي با يک کشور پيشرفته وجديد التاسيس بودن قانون انتخاب اين موضوع بعنوان يک پايان نامه بوده است .
دراين پايان نامه علاوه بر بررسي قوانين مربوطه در ايران بررسي قوانين مشابه در کشور کانادا نيز انجام گرفته است .
پايان نامه حاضر شامل 3 فصل است درفصل اول کليات و در فصول 2و3 بررسي تحليلي و نحوه تنظيم اسناد قبل و بعد از قانون تسهيل انجام شده است.
باوجود مشکلات فراوان در سر راه تحقيق مهمتر از همه جديد التاسيس بودن قانون و بضاعت اندک منابع خصوصاً مطالب مختص کشور کانادا و تفاوت عمده دو نظام ثبتي نگارنده معترف است که اثر حاضر خالي از نقص و ايراد نيست و اميد آن دارم که دانشجويان آينده با بهره گيري از امکانات بيشتر معايب و کاستي هاي آن را برطرف نمايند.
درخاتمه برخود واجب ميدانم از راهنمائيهاي مفيد و زحمات بي شائبه اساتيد معظم وگرانقدر جناب آقاي دکتر حسين سيمائي صراف و جناب آقاي دکترمسعود حبيبي مظاهري تشکر و قدرداني نمايم .
فصل اول : کليات
مبحث اول: مفهوم سند رسمي و پيشينه تاريخي آن در ايران
گفتار اول : مفهوم سند رسمي
سند در لغت به معاني متعددي آمده است از جمله ” تکيه گاه ، آنچه پشت بروي گذارند ، حجت ، قبض ، نوشته ، دستاويز ، خط ، مکتوب “1 و ” مدرک ، مستند ، آنچه بدان اعتماد کنند و جمع آن اسناد و سندات است ” 2
در تعريف اصطلاحي ، قانون مدني در ماده 1284 سند را اينچنين تعريف نموده است : ” سند عبارتست از هر نوشته که در مقام اثبات دعوي يا دفاع ابل استناد باشد . ” بنابراين سند نوشته اي است که در مقام اثبات دعوي يا دفاع از آن مي تواند راه وصول به واقعيت باشد . ممکن است در بادي امر از اطلاق عبارت ” هر نوشته اي ” که در قانون مدني در ماده 1284 آمده است تصور شود که هر نوشته اي سند محسوب است ليکن چنين تصوري صحيح نمي باشد و قانونگذار با قيد عبارت ” قابل استناد بودن ” اين نوشته را محدود نموده است و بنابراين نوشته اي سند محسوب مي شود که بتواند براي اثبات ادعا يا در مقام دفاع از ادعا بکار برده شود . 3
نوشته ، خط يا علامتي است که در روي صفحه نمايان است و فرقي نمي کند که چه زباني باشد و به نظم باشد يا به نثر و صفحه اي که نوشته بر آن نمايان است مي تواند شامل پارچه ، کاغذ ، چوب ، سنگ ، پوست ، فلز يا هر ماده ديگري باشد . خط نيز فرقي ندارد که دستنويس يا تايپي يا چاپي يا کامپيوتري و يا حتي برجسته باشد.
گفتار دوم : پيشينه تاريخي سند رسمي در ايران
به منظور تأمين حقوق افراد جامعه، تنظيم روابط حقوقي اشخاص و برقراري نظم اجتماعي، ثبت املاک از زمانهاي قديم در بين جوامع مختلف به صور گوناگون معمول و متداول بوده است.
قديمي‏ترين سندي که تاکنون کشف شده و مُعرّف قدمت ثبت املاک مي‏باشد، لوحه‏اي است که ضمن حفاري در “تلو” بدست آمده و به موجب اين لوحه اراضي شهر “دونگي” از شهرهاي کلده به قطعات منظم هندسي تقسيم گرديده است. اين لوحه را به چهار هزار سال قبل از ميلاد مربوط مي‏دانند.
کهن‏ترين قانون مُدوّن جهان: مجموعه قوانين حمورابي است که يکي از پادشاهان بابل که حدود 18 قرن قبل از ميلاد فرمانروائي داشته براي نظم مملکت خود ترتيب داده و بر روي سنگ کنده شده است و در آن مجموعه مقرراتي درباره عقود و احکام آن زمان از قبيل: اجاره اراضي، مُزارعه، مُساقات، مُضاربه، قرض و وديعه ديده مي‏شود.
برابر موّاد 36، 38 و 71 قوانين حمورابي فروش “ايلکو” (يعني زميني که صاحب آن موظف بوده است به پادشاه خدمت کند.) از طرف افسران ارتش سلطنتي که به آنان ايلکو بخشيده شده ممنوع بود. ماده 38 صاحبان و مالکان ايلکو را از رهن گذاشتن آن و ماده 71 آنان را از انتقال مالکيت زمينهاي ايلکو به ديگري ممنوع نموده و خريدار را موظف مي‏کند که چنين زميني را به فروشنده پس دهد.
اين منشور سنگي ستون مانند در شوش کشف شده و هم اکنون در موزه “لوور” پاريس نگهداري مي‏شود.
الف : سير مالکيت در ايران و نحوه ثبت اسناد
در ايران رابطه حقوقي اشخاص در زمانهاي خيلي قديم معلوم نيست ، از مجموعه قوانين مدون باستاني ايران که امروزه برخي از آنها در دست است ؛ اوستا است که در قسمتي از آن به نام ونديداد راجع به معاملات و عقود و معاهدات سخن به ميان رفته است .4 در دوره ساسانيان و در زمان قباد ، براي شهر نقشه کشي نموده شده و محل خانه ها و املاک تعيين گرديده بود .
در زمان انوشيروان ، وظيفه فرمانروايان اين بوده که صورت تغييرات حاصله در املاک را ثبت و براي جلوگيري از تعديات و تجاوزات ، قضاتي به ولايات مي فرستادند تا به عرايض مردم رسيدگي کنند اين قضات در امر معاملات مردم نيز دخالت داشته داراي دفاتري جهت تنظيم و ثبت معاملات بودند . 5
با ظهور اسلام معاملاتي نظير بيع حصاه ؛ ملامسه ؛ منابذه و غيره که در زمان جاهليت رواج داشت باطل شمرده شد ولي بيع سلف يا سلم که يکي از عقود است و قبل از اسلام از معاملات رايج بود ، مورد تاييد اسلام واقع شد.6
در دوره خلافت امويان و حکومت مغول و در زمان حکومت عباسيان دفاتري از نظر وصول ماليات نسبت به ثبت املاک و اسناد باغات و نخلستان ها وجود داشته که طبق آن عمل مي کرده اند .
در دوره حکومت مغول در هر شهري قضاوتخانه اي تشکيل شده بود که داراي دفاتري بوده و حکم دفاتر دواير ثبت را داشته و امانات مردم را قبول نموده و در آن ثبت مي نمودند و در زمان غازان خان پادشاه مغول مقرر شده بود که قاضي با يک معتمد داراي دفاتر باشند و همه قباله ها و اسناد را با تاريخ و متن در آن ثبت کنند و قاضي چند کاتب مطمئن براي خود انتخاب مي کرد و مردم ديگر را از نوشتن اسناد ممنوع مي نمود و حق الثبت هم دريافت مي کردند . 7
در عهد پادشاهان صفوي براي رسيدگي به امور مردم ؛ مرجعي به نام صدر ديوانخانه وجود داشت که يک نفر قاضي به حل و فصل دعاوي و مرافعات مردم مي پرداخت و نيز به کار معاملات و تنظيم اسناد و عقد نامه و طلاق نامه رسيدگي مي کرد و اسناد معامله مردم را مهر و در دفتر مخصوص ثبت مي نمود .
مورخين خارجي از جمله تاوارينه در باب طرز معاملات و تنظيم اسناد در عهد صفويه تعريف و تمجيد نموده اند .
در کاروانسراها دفاتري بنام دفاتر تجارت وجود داشته است که معاملات تجار را در آن ثبت مي کرده اند و اين دفتر نزد قضات حجت بوده و ثبت کنندگان چند درصدي از ميزان معاملات را بعنوان کاروانسراداري و حق الثبت مي گرفتند .
در اواخر سلطنت فتحعلي شاه و اوايل پادشاهي محمد شاه براي تنظيم معاملات تجارتي بين ايران و روسيه و جلوگيري از بروز اختلافات ، دفاتري در نزد کارگزاري ها وجود داشت که اسناد و معاملات تجار را در آن ثبت مي کردند و به دنبال اين کار در سالهاي 1280 تا 1290 قمري ، در زمان سلطنت ناصرالدين شاه ؛ وزارت تجارت ايجاد شد و دفاتر تجارتي و معاملات تجار اهميت خاصي پيدا کرد ولي ثبت معاملات عموميت پيدا نکرد .
در چند قرن اخير و بخصوص در شهرهاي بزرگ بسياري از روساي مذهبي که مرجع انجام معاملات عموم بوده اند ؛ دفتري به اسم ” دفتر شرعيات ” داشتند و خلاصه اي از معاملاتي را که نزد آنها انجام شده بود در دفتر مزبور درج مي کردند و عده اي نيز ذيل صفحه همان دفتر را تصديق و در بعضي نقاط اصحاب معامله هم ذيل ثبت معاملات را امضا مي کردند . در پاره اي از نقاط ايران اسنادي که تنظيم مي گرديد داراي مهر و امضاء متعاملين نبود ؛ بلکه تنظيم کننده سند ؛ اقرار و اعتراف آنها را به وقوع معامله در حاشيه سند مي نوشت و در صورت بروز اختلاف بين متعاملين ، مراجع رسيدگي آن را براي اثبات معامله کافي مي ديدند .
شيوه کار بدين نحو بود که وقتي سندي نزد محررين اسناد که مقامات غير رسمي بودند نوشته مي شد ؛ علاوه بر امضاء محررين و متعاقدين بمنظور اينکه اعتبار بيشتري به آن داده شود و باب دعوي جعل و تزوير نسبت به آن باز نشود ، تدابيري بدين شرح اتخاذ مي شد :
الف ـ هميشه تني چند از علما در حضور محرر سند مي نشستند و در هامش سند وقوع معامله و عقد را کتبا گواهي مي کردند و معمولا با عبارت ” قد وقع لدي … ” يعني نزد من فلان معامله بين فلاني و فلاني واقع شد و در هامش يا سجل مطلب خود را بيان مي کردند . اين سجل را ” سجل وقوعي ” مي ناميدند .
ب ـ ذينفع سند يا طرفين ؛ آن سند را به محضر علما ديگر برده و به مضمون و مفاد سند نزد آنان اقرار مي کردند و آن عالم هم در هامش سند اقرار او را به طور خلاصه ضبط مي کرد و معمولا با عبارت ” قد اعترف لدي فلان بن فلان بما في المتن … ” مقصود خود را بيان مي کرد اين سجل را ” سجل اعترافي ” ناميده اند . 8
البته اين اسناد معتبر بود مگر آنکه فسادي در آن يا در معامله مربوط به آن کشف و ثابت مي شد ؛ ليکن اين اسناد در بعضي از موارد نمي توانست اعتبار سند رسمي را داشته باشد و چه بسا سندي تنظيم مي شد و به ذينفع داده مي شد در حاليکه امکان داشت سندي معارض آن سند به تاريخ قبل يا بعد از آن در محضر ديگري صادر شده يا بشود و اشکال مهم اين کار اين بود که اسناد يکنواخت نبود ؛ خط ومهر هر عالمي را در همه جا نمي شناختند ؛ تصرف اسناد نسبتا آسان بود و از همه مهمتر آنکه مهر علماي بزرگ بعد از آنها ممکن بود مورد استفاده واقع شود و در دعاوي مربوط به اين قبيل موضوعات هوش و فراست فوق العاده لازم بود تا حقيقت آشکار شود .
اما از آن طرف چون مردم معمولاً به محضر علماي محل وثوق و اعتماد خود مراجعه مي کردند و بعلاوه وجود علماي متعدد در يک محل يک نوع نظارت طبيعي و خود بخود بوجود آورده بود اين مساله قهراً مانع بسياري از انحرافات در معاملات و اسناد مي شد ، علي الخصوص که اکثريت علما هم متدين و به احکام شرع دانا و آگاه بودند .
اما در مورد ثبت به روش جديد ، در ايران براي اولين بار ناصر الدين شاه قاجار به سپهسالار دستور داد مجموعه يا کتابچه اي راجع به مواد قانوني ثبت اسناد و املاک بنويسد و به اجرا گذارد . سپهسالار نيز بر اساس فرمان شاه مامور شد که اداره اي براي ثبت نوشتجات و معاملات به همانند دول اروپايي به رياست شخص خويش تشکيل دهد .
بعلاوه مقرر شد اسناد و نوشته ها را موافق دولت متمدنه تمبر بزنند و در دفاتر مخصوص ثبت و ضبط نمايند . بعدها وزارت عدليه اعظم براي اعتبار اسناد و جلوگيري از تقلب و تزوير ، اوراق و نوشته ها و اسناد و قباله ها را تسجيل نموده و مهر رسمي مي زدند ؛ هر گاه يکي از طرفين معامله يا سند از اتباع خارجه بود متن سند به گواهي سفارت متوع طرف خارجي مي رسيد ولي چون اين کار اجباري نبود به ندرت به آن اقدام مي شد .
در سال 1303 هجري قمري قانوني به نام ” ثبت و قانون دولتي ” وضع شد که بموجب آن مقرر گرديد اسناد مردم در دفتر مخصوص ثبت شود و حق الثبت دريافت گردد و اسنادي که ثبت مي شد داراي ارزش و اعتبار بود و هر گاه مفقود مي شد يا از بين مي رفت ، ثبت در دفتر معتبر بود .
ب : شناخت دفاتر اسناد رسمي
دفاتر اسناد رسمي مانند هر سازمان و نهادي داراي هدفي است که به منظور نيل به آن تلاش مي‏نمايد. هدف دفاتر اسناد را مي‏توان از مواد مختلف قانون و مقررات ثبتي به ويژه از شرح وظايف مندرج در ماده 49 قانون ثبت استخراج نمود و به اين صورت تعريف کرد: “تنظيم روابط حقوقي اشخاص و اعتبار بخشيدن به انواع قراردادها، قرارها، معاملات، تعهدات اشخاص از طريق ثبت انواع اسناد به منظور جلوگيري از اختلافات و طرح دعاوي در مراجع قضايي يا تسهيل اثبات حقانيت که در نتيجه امنيت مالکيت در جامعه مستقر و زمينه مساعد سرمايه گذاري و رونق اقتصادي فراهم مي‏گردد”. در توجيه تعريف مذکور به بعضي از مواد قانوني استناد مي‏شود.
دفاتر اسناد رسمي داراي ويژگيهاي خاصي مي‏باشند که در ساير مؤسسات مشاهده نمي‏شود و با توجه به قوانين و مقررات ساختار اين سازمان تشريح مي‏گردد.
طبق ماده يک قانون دفاتر اسناد رسمي و کانون سردفتران و دفترياران دفترخانه اسناد رسمي، واحد وابسته به وزارت دادگستري است9 که سازمان و وظايف و نظارت آن تابع قوانين و نظارت تعيين شده از طرف حکومت است. به طوري که از مفاد ماده مذکور استنباط مي‏شود دفاتر اسناد تابع نظامات دستگاه قضايي مي‏باشد.
بالاترين مقام مسؤول، معاون رئيس قوه قضائيه و رئيس سازمان ثبت اسناد و املاک مي‏باشد که از طرف رئيس قوه قضائيه منصوب و تقريبا عمده اختيارات امور دفترخانه‏ها به وي تفويض مي‏گردد.
افرادي که در دفترخانه مسؤوليت دارند عبارتند از:
الف : سردفتر اسناد رسمي به عنوان مدير مسؤول دفتر اسناد رسمي است که در تمام سطوح دفترخانه مسؤوليت دارد و با ابلاغ رئيس سازمان ثبت به اين سمت منصوب مي‏گردد .10
در مقررات براي انتخاب سردفتران شرايط علمي و اخلاقي منظور شده که بايد واجد شرايط لازم باشند. به همين جهت گزينش سردفتران طي تشريفاتي از قبيل آزمون سراسري و بررسي اخلاقي انجام مي‏گردد.
ب: دفتريار اول با عنوان معاون دفترخانه يا نماينده ثبت اسناد است که بنابر پيشنهاد سردفتر و ابلاغ رئيس سازمان ثبت به سمت مزبور اشتغال مي‏يابد. دفتريار اول در امور مالي دفترخانه و اموري که از طرف سردفتر به او ارجاع مي‏شود با سردفتر مسؤوليت مشترک دارد. هر دفترخانه مي‏تواند داراي دفتريار دوم نيز باشد ولي مادامي که دفتريار اول در دفترخانه حضور دارد، وي مسؤوليتي ندارد. دفتريار نيز بايد واجد شرايط علمي و اخلاقي باشد.
سردفتران و دفترياران حق اشتغال در ساير مؤسسات دولتي ندارند مگر در امور آموزشي که با موافقت سازمان بلا اشکال است. سردفتران در بدو شروع به کار نبايد کمتر از 24 سال و دفترياران 20 سال و بيش از 50 سال سن داشته باشند و پس از 30 سال خدمت مي‏توانند بازنشسته شوند. ادامه خدمت آنها تا سن 65 سالگي منعي ندارد.
در دفترخانه افراد ديگري به امور تحرير و ثبت اسناد و خدمات اشتغال دارند که به تناسب حجم عمليات و تشخيص و خواست سردفتر تعداد آنها متغير است ولي اين گونه کارکنان هيچ گونه مسؤوليتي در دفترخانه ندارند و کليه رفتار و اقدامات آنان تحت نظارت و مسؤوليت سردفتر مي‏باشد.
ج : ثبت اختياري و اجباري اسناد
اصولاً ثبت اسناد برخلاف ثبت املاک، اختياري است مگر در چند مورد که عبارتند از:
الف – مواد احصاء شده در مادة 46 ق.ث. که اين موارد عبارتند از:
1- کلية عقود و معاملات راجع به عين يا منافع املاکي که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد.
2- کلية معاملات راجع به حقوق که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد.
بنابراين کليه اعيان، منافع و يا حق‏هايي که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است، معاملات بعدي آنها هم بايستي در دفتر اسناد رسمي تنظيم و ثبت شود. در اين مورد هيچ فرقي نمي‏کند که در آن محل دفتر اسناد رسمي و ادارة ثبت باشد يا نباشد. در هر حال بايد ثبت شوند.
افراز ملک هم از جمله اموري است که بايستي به ثبت برسد، زيرا اين امر موجب تغيير دفتر املاک مي‏گردد. پس ثبت آن الزامي است.11
در ماده 47 ق.ث. مواردي ذکر شده است که در صورت وجود داشتن شرايطي ثبت آنها الزامي و در صورت عدم وجود آن شرايط هيچگونه الزامي براي ثبت وجود ندارد. اين ماده چنين اشعار مي‏دارد: “در نقاطي که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمي موجود بوده و وزارت عدليه (قوه قضاييه)، مقتضي بداند، ثبت اسناد ذيل اجباري است:
1 ـ کلية عقود و معاملات راجعه به عين يا منافع اموال غيرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده.
2 ـ صلحنامه و هبه‏نامه و شرکت‏نامه.
بنابراين در صورت وجود شروط مندرج در مادة فوق‏الذکر يعني وجود داشتن دفاتر اسناد رسمي و ادارة ثبت در محل و لازم دانستن ثبت اسناد موصوف در آن محل توسط قوه قضاييه و آگهي نمودن آن، ثبت اسناد در آن محل اجباري خواهد شد.
از آنجاييکه در مادة 47 ق.ث. از “حقوق” ذکري نشده است لذا ثبت معاملات مربوط به حقوق ثبت نشده الزامي نمي‏باشد.
بر طبق مادة 22 ق.ث. مقرر ميدارد : “همينکه ملکي مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسيد، دولت فقط کسي را که ملک به اسم او ثبت شده و يا کسي که ملک مزبور به او منتقل گرديده و اين انتقال نيز در دفتر املاک به ثبت رسيده يا اينکه ملک مزبور از مالک رسمي ارثاً به او رسيده باشد، مالک خواهد شناخت.
در مورد ارث هم ملک وقتي در دفتر املاک به اسم وارث ثبت مي‏شود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهم‏الارث بين آنها توافق بوده و يا در صورت اختلاف حکم نهايي در آن باب صادر شده باشد.”
مطابق ماده فوق‏الذکر آن چيزي که بدون ترديد اجباري است ثبت انتقال ملک ثبت شده در دفتر املاک است. به عنوان مقدمة اين واجب نيز بايد پذيرفت که تنظيم سند رسمي انتقال در دفتر اسناد رسمي نيز ضروري است. به همين جهت، حتي پيروان وقوع معامله با اعلام ايجاب و قبول خارج از دفتر رسمي نيز التزام به ثبت در دفتر اسناد را از لوازم نفوذ خارجي انتقال يا استناد به آن مي‏شمارند. ولي در اين باره که لزوم ثبت انتقال از احکام ناظر به مرحلة ثبوت است يا اثبات، اختلاف نظر وجود دارد. گروهي معتقدند که حکم مادة 22 ق.ث. نيز مانند احکام مواد 46 تا 48 همان قانون ناظر به مرحلة اثبات است. عقد بيع با ايجاب و قبول واقع مي‏شود و آثار حقوقي خود را دارد، و ثبت در دفتر اسناد رسمي از جهت اثبات بيع در برابر ديگران اهميت دارد. پس اگر در دعوايي دو طرف به وقوع بيع اقرار کنند، دادگاه نمي‏تواند به وقوع بيع حکم ندهد و آنرا منوط به ثبت در دفتر املاک سازد. در مقابل گروهي گفته‏اند که مفاد مادة 22 ق.ث. از قواعد مربوط به نظم عمومي است و شناسايي مالکيت انتقال‏دهنده را از سوي دولت (و از جمله دادگاه) مشروط به ثبت در دفتر املاک مي‏کند. در نتيجه حکم وجوب ثبت سند از قواعد ماهوي و مربوط به مرحلة ثبوت است و تنها جنبة اثباتي ندارد.12
در رابطه با اين موضوع که آيا مي‏توان برخلاف مقررات مواد 46، 47 و 48 ق.ث. رفتار نمود بايستي گفت، اين مورد بستگي به اين امر دارد که بدانيم اين مقررات جزء چه قوانيني است.
به طور کلي در حقوق خصوصي قوانين را به سه دسته تقسيم مي‏کنند که عبارتند از: قوانين تفسيري، الزامي (امري) و اختياري.13
چون مقررات مواد 46، 47 و 48 قانون ثبت از جملة قوانين آمره هستند لذا برخلاف آنها نمي‏توان عمل نمود.
ذکر اين نکته ضروري است که در تمام مواردي که ثبت معاملات اعم از عقد و ايقاعات اجباري است، تخلف از اين حکم قانون موجب بي‏اعتباري خود معامله نيست، بلکه موجب عدم پذيرش سند عادي در مراجع دولتي است و خود معامله را مي‏توان از طريق ديگر مثل اقرار، شهادت و … به اثبات رساند.
مواردي که عدم تنظيم سند رسمي موجب بطلان خود معامله هم باشد در قوانين ما نادر است. از جملة اين موارد معاملة مذکور در ماده 40 قانون ثبت علائم و اختراعات مصوب اوّل تيرماه 1310 مي‏باشد که مي‏گويد: “هر گونه معاملة راجع به ورقة اختراع بايد به موجب سند رسمي به عمل آمده و در دفتر ثبت اختراعات نيز ثبت شده و الا آن معامله نسبت به اشخاص ثالث معتبر نخواهد بود. هر گاه معامله در خارج ايران واقع گردد، آن معامله در ايران نسبت به اشخاص ثالث وقتي معتبر خواهد بود که در ادارة ثبت اسناد تهران ثبت شده باشد”. همانگونه که ملاحظه مي‏شود در اين ماده بطلان نسبي پذيرفته شده است.14
يکي از مهم‏ترين اسنادي که در نتيجة ثبت اجباري اسناد تنظيم مي‏شود، سند مالکيت است. همانگونه که گفتيم سند مالکيت عبارتست از سندي که ادارة ثبت مطابق ثبت دفتر املاک تهيه و به مالک يا قائم مقام او تسليم مي‏نمايد. در ابتدا اين سند به صورت يک ورقه بود که چون ممکن بود با تا شدن خطوط آن کمرنگ شود و براي انتقال ملک هم جاي کافي نداشت به صورت دفترچه‏اي درآمد.
لازم به ذکر است که وجود سند مالکيت در مورد مال غيرمنقول مانع استماع دعاوي راجع به غيرقانوني بودن خود سندِ مالکيت و غبن و اکراه و دعاوي از اين قبيل و بطلان انتقالات نمي‏باشد.15
يکي از شرايط شکلي دفاتر املاک که مشخصات ملک مورد ثبت در آن درج مي‏شود اين است که به تصريح ماده 108 آ.ق.ث. امضاء بايستي با دست صورت گيرد و امضاء مهري ممنوع است.
در تعريف امضاء بيان شده است 16 که: “امضاء عبارتست از نگارش نام نويسنده طبق معمول در ذيل نوشته‏اي به منظور تصديق صحت تحقق تعهداتي که در سند مذکور درج شده است.” امضاء معمولاً با نام خانوادگي است. خواه اسم کوچک هم همراه آن باشد يا نباشد.
در حقوق ايران قانونگذار امضاء را تعريف نکرده است. لذا هر چه که عرف اهل فن از امضاء مي‏فهمند دليل و حجت خواهد بود.
از جمله مواردي که ثبت آن به موجب مادة 47 ق.ث. با وجود شرايط مذکور در اين ماده اجباري دانسته شده است، صلحنامه، هبه‏نامه و شرکت‏نامه مي‏باشد که توضيح مختصري در مورد هر يک مي‏دهيم.
همانطور که مي‏دانيم، صلح در زمرة عقود مي‏باشد. بنابراين اگر ابراء يا فسخ قراردادي به صورت صلح درآيد، بايد طرفين دربارة آن تراضي کنند. اين تراضي، از زمان وقوع آنان را پايبند مي‏کند و براي اينکه نفوذ حقوقي پيدا کند، به هيچ عامل ديگري نياز ندارد. براي مثال، اگر هبه به صورت صلح درآيد، قبض از شرايط اساسي آن نيست.17
با وجود اين، در موردي که موضوع صلح انتقال املاک است، در صورتي داراي اعتبار است که به صورت سند رسمي تنظيم شده و در دفتر املاک به ثبت برسد. (ماده 22 ق.ث.). در اين مورد اثبات صلح نيز با سند عادي امکان ندارد و صلحنامه‏اي در دادگاه پذيرفته مي‏شود که به صورت سند رسمي تنظيم شود.
ذکر اين نکته ضروري است که با وجود اين که اثبات صلح، در مورد انتقال املاک با سند عادي پذيرفته نيست، اما چون سند رسمي در اين موارد، از قواعد عمومي مربوط به معاملات است و ارتباط با طبيعت صلح ندارد، لذا صلح را نبايد در زمرة عقود تشريفاتي آورد. بنابراين تنظيم صلحنامة رسمي در اثبات عقد صلح و نه وقوع آن، اثر دارد.
در مورد اين موضوع که صلحنامه مندرج در قانون ثبت شامل مصالحه‏اي که در اثر دعوي تنظيم مي‏شود نيز مي‏شود يا خير در احکام شمارة 592-30/2/19 و 2096-31/6/24 ديوان کشور، بيان شده است که: “صلحنامة مندرج در مادة قانون ثبت ظاهر در صلحي است که مبني بر معامله و نقل و انتقال باشد و شامل مصالحه‏اي که در اثر دعوي و مبني بر ختم و فصل دعوي صورت گرفته نمي‏باشد.”
برخي از حقوقدانان18 معتقدند که: اين احکام ناظر به رأي داوراني است که حق صلح دارند و از اين نظر درست است، زير آن رأي را نبايد صلح قراردادي دانست. (ماده 659 ق.آ.د.م.). ولي در ساير موارد تفاوتي بين صلح دعوي و صلح در مقام معامله وجود ندارد و از مفاد مادة 659 نمي‏توان چنين استنباط کرد که در صلح دعاوي تنظيم سند رسمي ضرورت ندارد، زيرا قياس مع‏الفارق است.
اثبات هبه تابع قواعد عمومي است. با حذف مادة 1306 ق.م. هبه با شهادت و امارات قضايي قابل اثبات است (مادة 1323 ق.م.). در اينگونه امور نيازي به تنظيم سند نيست. مگر در فرض خاصي که موضوع هبه “ملک غيرمنقول” باشد که تابع قواعد مربوط به انتقال املاک است.
در رابطه با سند هبه از اطلاق بند 2 ماده 47 ق.ث. چنين برمي‏آيد که هبه‏نامه در هر حال بايد به صورت سند رسمي درآمده و ثبت شود، وگرنه در هيچ مرجع رسمي پذيرفته نخواهد شد. (م 48 ق.ث.). با وجود اين به نظر مي‏رسد که مادة 47 ق.ث. ناظر به موردي است که تنظيم سند براي اثبات هبه اجباري باشد.
در طبقه‏بندي دلايل، قانونگذار سند عادي را بر شهادت برتري داده است و به همين جهت، در تعارض بين مفاد سند و شهادت، دعوي مستند به شهادت را قابل اثبات نمي‏بيند. (مادة 1309 ق.م.) بنابراين در جايي که دعوي به شهادت اثبات مي‏شود، به طريق اولي سند نيز پذيرفته است و نبايد اعتبار آن را مشروط به ثبت در دفاتر اسناد رسمي کرد. برعکس در مواردي که موضوع هبه مال غيرمنقول است، الزاماً ثبت هبه‏نامه اجباري است و سند عادي براي اثبات هبه در دادگاه‏ها و ادارات دولتي پذيرفته نمي‏شود.19
به جهت اطلاق بند 2 ماده 47 ق.ث. برخي20 مي‏گويند بند مذکور اختصاص به اموال غيرمنقول ندارد و الا احتياجي به ذکر صلحنامه و هبه‏نامه نبود، زيرا صلح و هبه هم از معاملات محسوب مي‏شوند و مشمول بند 1 مي‏باشند. همانطور که گفتيم اين بند ناظر به موردي است که تنظيم سند براي اثبات هبه اجباري باشد. در عمل نيز جز در مورد اموال غيرمنقول صلحنامه و هبه‏نامه، به صورت رسمي تنظيم نمي‏شود.
بر طبق قواعد عمومي، پذيرفته نشدن سند عادي به معني بطلان هبه نيست و نبايد تصور کرد که ثبت سند در زمرة شرايط صحت هبه قرار دارد.
بنابراين اگر به دلايل ديگري هبه اثبات شود نفوذ حقوقي دارد. به عنوان مثال، هر گاه مدعي عليه به وقوع هبه اقرار کند، دادگاه حق دارد به استناد قانون ثبت وجود عقد هبه را منکر شود يا آن را باطل بداند.
مطابق بند 2 مادة 47 ق.ث. مصوب 26 اسفند 1310 با اصلاحات بعدي صلحنامه، هبه‏نامه و شرکت‏نامه بايد طبق سند رسمي تنظيم گردد. از طرف ديگر طبق مادة 1 نظامنامة قانون تجارت، شرکت‏هاي تجاري بايد به موجب شرکتنامة رسمي تشکيل شوند.
شرکتنامة تنظيمي توسط مؤسسين طبق سند عادي تنظيم مي‏گردد که متعاقب آن مؤسسين شرکتنامه را برابر نمونه‏هاي چاپي تنظيم و در اجراي مادة 4 ن.ق.ث. که تسليم شرکتنامه را به ادارة ثبت شرکت‏ها الزامي مي‏داند به ادارة مزبور جهت ثبت در دفتر ثبت شرکت‏ها ارائه مي‏نمايند. و بديهي است ثبت شرکتنامه در دفتر به آن جنبة رسميت مي‏دهد. احتمالاً علت تنظيم شرکتنامه عادي در عمل به منظور جلوگيري از تحمل هزينه‏هاي راجع به تنظيم شرکتنامه در دفتر اسناد رسمي مي‏باشد که تسهيلاتي براي مؤسسين در نظر گرفته شده است.21
قانون تجارت ايران در مور اينکه شرکت بايد به موجب قرارداد کتبي باشد يا خير سکوت کرده است. اما مسلم است که در حقوق ايران در صورتي شرکت مي‏تواند ايجاد شود که قرارداد آن به صورت کتبي تنظيم گردد، حتي تنظيم کتبي شرکتنامه مؤثر نخواهد بود مگر اينکه با توجه به مواد 47 و 48 ق.ث. به ثبت برسد.22 هيأت عمومي ديوان عالي کشور اين نکته را هم در مورد شرکت‏هاي مدني و هم در مورد شرکت‏هاي تجاري مورد تأکيد قرار داده است. براي مثال، هر گاه چند نفر قراردادي مبني بر تشکيل يک شرکت نسبي امضاء کرده باشند، تا زماني که قرارداد او در دفتر اسناد رسمي ثبت نشود شرکت نسبي با شرايطي که در شرکتنامه آمده است، تشکيل نخواهد شد.
در پاسخ اين سئوال که آيا مي‏توان گفت که قرارداد امضاء شده در صورت عدم ثبت در دفتر اسناد رسمي موجد هيچگونه تعهدي نيست، برخي23 گفته‏اند که: “اگر شرکتي داراي شرکتنامه نباشد اساس آن بوجود نيامده و عقد آن بسته نشده و بدون آن باطل است.” و براي اثبات ادعاي خود گفته‏اند: اگرچه صراحتاً تنظيم شرکتنامه در قانون تجارت ذکر نشده ولي از مادة 97 ق.ث. که به اين عبارت بيان شده: “در شرکتنامه بايد صراحتاً قيد شده باشد که سهم‏الشرکه‏هاي غيرنقدي به چه ميزان تقويم شده” و سپس در مادة 100 همين قانون ذکر شده که هر شرکت که برخلاف مادة 97 تشکيل شده باشد باطل و از درجة اعتبار ساقط است، لزوم تنظيم شرکتنامه و اساس قرار دادن اين رکن معلوم است.
برخي ديگر از حقوقدانان24 در اين مورد گفته‏اند که: از آنجايي که در مادة 220 قانون تجارت تأکيد شده است که شرکتي که مطابق قانون مزبور به شکل يکي از شرکت‏هاي مندرج در اين قانون در نيامده باشد، شرکت تضامني تلقي خواهد شد، لذا اگر شرکتي در دفتر اسناد رسمي به ثبت نرسد تضامني محسوب مي‏شود. البته اين قاعده که قانونگذار براي حفظ حقوق اشخاص ثالث وضع کرده است در برخي موارد ايجاد مشکل مي‏کند. ممکن است قراردادي مبني بر تشکيل يک شرکت تضامني منعقد شده باشد ولي چون در دفتر اسناد رسمي ثبت نشده، شرکت بوجود نمي‏آيد. اما همين شرکت که قرار بوده است شرکت تضامني باشد و بوجود نيامده است با اعمال ماده 220 ق.ث. شرکت تضامني تلقي خواهد شد.
همانطور که ملاحظه مي‏شود به جهت عدم صراحت قانون دربارة ضمانت اجراي عدم ثبت شرکتنامه، در اين مورد بين حقوقدانان اختلاف نظر وجود دارد. شايسته است که قانونگذار در اصلاحات



قیمت: تومان


پاسخ دهید